Kira sözleşmesinde mutlaka dikkat edilmesi gerekenler

Bir kira sözleşmesi, basit bir evrak olmanın ötesinde yıllarca sürecek haklarını, yükümlülüklerini ve maddi sorumluluklarını belirler. Bu yüzden imza atmadan önce her detayı dikkatlice incelemek gerekir. Avusturya’da kira hukuku karmaşık bir yapıya sahip: Sözleşmen, Mietrechtsgesetz’in [MRG – Kira Kanunu] tam, kısmi veya hiç uygulanmadığı bir kapsama girebilir. Bu durum, kiracı olarak sahip olduğun hakları doğrudan etkiler. İşte özellikle kontrol etmen gereken on madde:

1. Kira Kanunu’nun [MRG] kapsamı
   İlk olarak MRG’nin sözleşmene uygulanıp uygulanmadığını öğrenmelisin. 30 Haziran 1953’ten önce ruhsat alan ve genellikle üç veya daha fazla daireden oluşan binalarda MRG tam olarak geçerlidir. Bu durumda kira bedelleri yasal sınırlarla belirlenir, fesih ve fiyat artışlarına karşı güçlü bir koruma sağlanır. Daha yeni binalarda veya az sayıda dairenin bulunduğu yapılarda ise yasa sadece kısmen uygulanır; kira tutarı serbestçe belirlenebilir, ancak tahliye konusunda belirli korumalar geçerlidir.
   Tek veya iki ailelik evlerde ise MRG uygulanmaz, bu durumda yalnızca Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch [ABGB – Medeni Kanun] geçerlidir ve yasal kira koruması bulunmaz.
2. Süreli ve süresiz sözleşme
   Sözleşmen süreliyse [befristet], MRG kapsamındaysa en az üç yıl süreli olmalıdır. Aksi halde sözleşme otomatik olarak süresiz sayılır ve ev sahibi için fesih kuralları geçerli olur. Süre sonunda sözleşme genellikle üç yıl uzar veya süresiz hale gelir.
3. Kira bedeli ve yan giderler
   MRG’nin tam uygulandığı konutlarda Richtwertmiete veya Kategoriemiete sınırları geçerlidir. Bu bedeller denetlenebilir ve gerektiğinde Schlichtungsstelle [uzlaşma kurulu] veya mahkeme tarafından incelenebilir. Kısmi veya MRG dışı sözleşmelerde ise kira tutarı serbestçe belirlenir. Yan giderlerin [Betriebskosten] şeffaf ve belgelenebilir olması gerekir; kiracı olarak bunları inceleme hakkına sahipsin.
4. Konutun durumu ve eklentiler
   Evi teslim alırken tüm eksikleri yazılı veya fotoğraflı şekilde belgelemelisin. Sözleşmede “yenilenmiş” olarak belirtilen bir daire gerçekten bu durumda değilse, tadilat veya kira indirimi talep edebilirsin. Bodrum, otopark, bisiklet alanı veya bahçe gibi eklentiler varsa, bunlar sözleşmede açıkça yer almalıdır.
5. Depozito ve sözleşme masrafları
   Depozito genellikle iki ila üç aylık kira tutarındadır ve ev sahibinin kişisel varlıklarından ayrı tutulmalıdır [örneğin ayrı bir tasarruf hesabında]. Kira bitiminde iade edilmelidir. Ayrıca 11 Kasım 2017’den beri konut kiralarında Mietvertragsgebühr [kira sözleşme harcı] kaldırılmıştır.
6. Bakım ve küçük onarımlar
   MRG’nin tam uygulandığı sözleşmelerde büyük bakım masrafları ev sahibine aittir [§ 3 MRG]. Küçük onarımlar [örneğin musluk değişimi veya duvar boyama] belirli sınırlar dahilinde kiracıya bırakılabilir. MRG kapsamı dışındaki konutlarda bu konular ABGB hükümlerine tabidir.
7. Alt kiralama, evcil hayvan ve ortak kullanım kuralları
   Ev sahibinin açık izni olmadan alt kiralama veya evcil hayvan besleme yasaklanabilir. Ortak yaşam [WG] planlıyorsan veya evcil hayvan besleyeceksen, bu durumun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir.
8. Fesih süreleri ve tahliye koruması
   MRG kapsamındaki sözleşmelerde genellikle üç aylık fesih süresi geçerlidir. Erken fesih ancak yazılı anlaşma veya önemli nedenlerle mümkündür. MRG dışında fesih koruması sınırlıdır; bu durumda sözleşmede açık çıkış hükümleri bulunmalıdır.
9. Şekil ve eksiksizlik
   Sözleşme mutlaka yazılı olmalı ve şu bilgileri içermelidir: tarafların tam isim ve adresleri, konutun tanımı, kira ve yan giderler, depozito, ödeme şekli, sözleşme süresi, fesih koşulları ve özel anlaşmalar. Ayrıca bir nüsha almalı ve sözlü vaatlerin tümünü yazılı hale getirmelisin.
10. Uzman kontrolü
    İmza atmadan önce sözleşmeni Arbeiterkammer, Mietervereinigung veya kira hukuku uzmanı bir avukata inceletmen önerilir. Bu sayede geçersiz hükümlere karşı korunur ve yasal haklarını güvenceye alırsın.| ©DerVirgül