Yatırım için Eski Bina mı Yeni Bina mı? | Viyana’daki Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Karşılaştırma

Viyana gayrimenkul piyasası şu anda çeşitli zorluklarla karşı karşıya: Yeni konut inşaatlarının azalması, artan inşaat maliyetleri ve konuta yönelik sürekli yüksek talep, piyasayı şekillendiriyor. Bu nedenle yatırımcılar için asıl soru şu: Eski binalar mı, yoksa yeni binalar mı daha iyi bir yatırım? Karşılaştırma, her iki seçeneğin de avantaj ve dezavantajlarını ortaya koyuyor.

Avusturya’da – özellikle Viyana’da – “Altbauwohnung” yani eski bina dairesi kavramı yasal ve teknik olarak net biçimde tanımlanmıştır. Avusturya Kira Hukuku [MRG]’ne göre bir binanın yapı ruhsatı 1 Temmuz 1953’ten önce alınmışsa, o binadaki daire “eski bina” olarak kabul edilir. Bu tür daireler için kira belirleme gibi konularda genellikle daha sıkı yasal düzenlemeler geçerlidir. Eski binalar çoğunlukla yüksek tavanlar, çift kanatlı kapılar, balıksırtı parke zemin ve alçı süslemeleriyle tanınan klasik Gründerzeit dönemine ait yapılardır. Bu binalar yenilenmiş veya modernize edilmiş olsa bile, yapı ruhsatı söz konusu tarihten önce alınmışsa “eski bina” statüsünü korur.

Yeni binalar ise 30 Haziran 1953’ten sonra yapı ruhsatı alınan binaları kapsar. Hukuken bu tanım oldukça geniştir – 1960’lardan günümüze kadar inşa edilen yapılar bu kategoriye girer. Ancak uygulamada “yeni bina” ifadesi genellikle son 20 yılda inşa edilmiş modern binaları ifade eder. Bu tür konutlar enerji verimliliği standartları, modern planlama, asansör, yer altı otoparkı, balkon veya teras gibi unsurlarla öne çıkar. mietrechtsinfo.at platformuna göre, yeni binalar genellikle kira bedeli açısından daha serbest düzenlemelere tabidir; çünkü çoğu, MRG’nin tam kapsamına girmez – özellikle 1 Ocak 2002’den sonra inşa edilen ve “yeni kira sözleşmesi” kapsamına girenler.

Eski ve yeni binalar ayrıca Konut Kooperatif Yasası [WGG] ve Konut Teşvik Yasası [WWFSG] kapsamında da farklı şekillerde tanımlanabilir. “Gründerzeithaus” ve “Wiener Zinshaus” terimleri çoğu zaman “eski bina” ile eş anlamlı kullanılsa da, teknik olarak bu kavramın alt kategorileridir.

Viyana’daki Eski Binaların Avantaj ve Dezavantajları

Birçok yatırımcı, eski binaların yüksek tavanları, karakteristik mimari detayları ve genellikle şehir merkezindeki iyi konumları nedeniyle sunduğu özel yaşam atmosferini tercih ediyor. Ayrıca pek çok eski bina MRG’ye tabi olduğu için kira gelirlerinde belirli bir istikrar sağlanabiliyor. Ancak bu aynı zamanda yasal kira sınırları anlamına geliyor.

Bununla birlikte, bakım maliyetleri önemli bir dezavantaj. Eski binalarda genellikle ısıtma sistemleri, elektrik tesisatı veya yalıtım gibi alanlarda yenileme ihtiyacı doğuyor. Enerji verimliliği düşük olduğu için işletme giderleri yeni binalara kıyasla daha yüksek olabiliyor. Ayrıca daire planları her zaman modern yaşam alışkanlıklarına uygun değil. Nemli bodrumlar veya asansörsüz binalar da yatırım kararını olumsuz etkileyebiliyor.

Viyana’daki Yeni Binaların Avantaj ve Dezavantajları

Yeni binalar, enerji verimli inşaat standartları, modern daire planları ve kaliteli teknik donanımıyla öne çıkıyor. Genellikle asansör, yer altı otoparkı, bisiklet ve çocuk arabası depolama alanı, balkon veya teras gibi konfor unsurlarına sahipler. Bazı projelerde çatı havuzu veya fitness salonu bile bulunuyor. Çoğu yeni bina engelli erişimine uygun olarak tasarlanıyor.

Yatırımcılar açısından yeni binaların avantajı, ilk yıllarda düşük bakım maliyetleri ve kira fiyatlarının daha serbest belirlenebilmesi. Özellikle 2002’den sonra inşa edilmiş ve devlet konut teşviki almamış binalar, MRG’nin tam kapsamına girmediği için piyasa koşullarına uygun kira sözleşmeleri yapılabiliyor. Bu da daha yüksek getiri potansiyeli anlamına geliyor.

Ancak bazı dezavantajlar da var. En önemli konulardan biri konum: Şehir merkezinde artık yeni inşaat alanı neredeyse kalmadığından, yeni konut projeleri genellikle dış semtlerde veya kentin çeperinde yer alıyor. Bu da şehir merkezine ulaşımı zorlaştırabiliyor ve altyapının sınırlı olmasına yol açabiliyor. Ayrıca yeni daireler hem satın alma hem de kiralama açısından genellikle daha pahalı. Mimarilerinin de bazen “tekdüze” ve “ruhsuz” olduğu eleştirileri yapılıyor. Hızla gelişen yeni yerleşim bölgelerinde ise arz fazlası riski bulunuyor; bu da gelecekteki değer artışını olumsuz etkileyebilir.

Sonuç: Yatırım Amacını Belirlemek Önemli

Genel olarak bakıldığında, hem eski hem de yeni binaların belirgin avantaj ve dezavantajları bulunuyor. Hangisinin daha uygun olduğu, yatırımcının hedeflerine bağlı. Uzun vadeli değer koruması ve merkezi konum arayanlar için eski binalar daha uygunken, esneklik, konfor ve gelişim potansiyeli arayanlar için yeni binalar daha avantajlı. Bu nedenle Viyana’da başarılı bir gayrimenkul yatırımı için, bireysel hedeflerin ve piyasa koşullarının dikkatli değerlendirilmesi büyük önem taşıyor.| ©DerVirgül