Kiracıdan “Ablöse” adı altında para isteyenlere önemli uyarı!

Kira hukuku: Karşılığında makul ve eşdeğer bir menfaat bulunmayan devir ücretleri yasaktır. Peki hangi unsurlar bu karşılığı oluşturabilir? Avusturya Yüksek Mahkemesi (OGH) bu soruyu ele aldı. 

Bir kiralık konuta taşınırken önceki kiracıya bir “Ablöse” (devir/teslim ücreti) ödenmesiyle sık sık karşılaşılıyor. Ancak önceki kiracı yeni kiracıdan hangi durumlarda para talep edebilir, hangi durumlarda edemez? 

Kira Yasası’nın (MRG) kapsamına tamamen giren konutlarda bu konu yasalarla düzenlenmiş durumda. Buna göre bir kişinin kiraladığı konutu yeni bir kiracıya bırakması karşılığında para talep etmesi mümkün değil. Böyle bir anlaşma geçersiz sayılıyor ve ödenen para 10 yıl boyunca geri talep edilebiliyor. 

Devir ücretine yalnızca karşılığında “eşdeğer bir karşılık” bulunması halinde izin veriliyor. 

Peki bu somut olarak ne anlama geliyor? 

Önceki kiracının konutta bıraktığı mobilyalar veya yaptığı yatırımlar söz konusu olduğunda durum oldukça açık: Talep edilebilecek bedel, söz konusu eşyanın güncel değeri ya da yapılan yatırımın yeni kiracıya sağladığı fayda ile sınırlı. 

Ancak tamamen farklı, maddi olmayan avantajlar da bu kapsamda değerlendirilebilir mi? 

Avusturya Yüksek Mahkemesi’nin (OGH) kısa süre önce verdiği 1 Ob 62/26p sayılı karar, bunun gerçekten mümkün olabileceğini hatırlatıyor ve hangi şartların geçerli olduğunu açıklıyor. 

“Özel satış” sözleşmesi 

Anlaşmazlık nasıl ortaya çıktı? 

Bir kişi, kâr amacı gütmeyen bir konut kooperatifinden satın alma opsiyonlu bir sıra ev kiraladı. Ayrıca kira hakkından vazgeçmesi durumunda yeni bir kiracıyı kendisinin önerebilmesi konusunda anlaşmaya varılmıştı. 

Sonunda kiracı satın alma opsiyonunu kullanmadı. 2023 yılında evden taşındı ve yeni bir kiracı adayı buldu. 

Ardından bu kişiyle yazılı bir “özel satış sözleşmesi” yaptı. Evde bırakılacak eşyalar ve demirbaşlar için yeni kiracının toplam 115.000 euro ödemesi kararlaştırıldı. Bu miktarın yarısı sözleşmenin imzalanmasında, diğer yarısı ise evin teslim alınmasından sonra ödenecekti. 

Anlaşma, konut kooperatifinin yeni kiracının adaylığını kabul etmesi şartına bağlandı. 

Kira sözleşmesi gerçekten yapıldı ve kısa süre sonra yeni kiracı sıra evi satın aldı. 

Yeni kiracı bu süreçte önemli bir avantaj elde etti: Ev sahibi olabilmek için öngörülen bekleme süresinin bir bölümü zaten geçmişti ve süre yeniden başlatılmadı. Böylece yeni kiracı, önceki kiracının sahip olduğu kısalmış bekleme süresinden de yararlanmış oldu. 

Ancak daha sonra “satış sözleşmesinin” ikinci taksiti konusunda anlaşmazlık çıktı. Söz konusu miktar 57.500 euroydu. 

Yeni kiracı bu parayı ödemedi. Gerekçesi ise evdeki donanım ve eşyaların toplam değerinin satın alma bedelinin yarısına bile ulaşmadığıydı. 

Bu nedenle yeni kiracı, bunun yasaklanmış bir Ablöse (devir ücreti) olduğunu savundu. 

Sınırlanmış irade özgürlüğü 

Kâr amacı gütmeyen konutlar bakımından da devir ücretleri konusunda Kira Yasası’ndaki (MRG) düzenleme geçerli. 

Peki bir evin içindeki eşyalar için yapılan satış sözleşmesi gerçekten yasaklanmış bir devir ücreti sayılabilir mi? 

Mahkemeler bu soruya “evet” yanıtını verdi. 

Çünkü sözleşme, yeni kiracı adayının henüz güvence altına alınmış bir hukuki konuma sahip olmadığı sırada yapılmıştı. Yeni kiracı imza atmayı reddetseydi, kendisinin yeni kiracı olarak gösterilmeme ihtimali vardı. 

İkinci derece mahkemesinin kararında, bu nedenle yeni kiracının baskı altında olduğu ve iradesinin sınırlı olduğu belirtildi. Avusturya Yüksek Mahkemesi (OGH) önündeki süreçte de bu değerlendirme değişmedi. 

Ancak önemli bir nokta var: 

Bu tür durumlarda bile bir ödemenin yasaklanmış Ablöse sayılması için yeni kiracının yaptığı ödeme karşılığında eşdeğer bir karşılık almaması gerekiyor. 

Mahkemeler ayrıca, konutun daha kısa sürede mülk edinilmesine imkân sağlayan avantajın da prensip olarak bir karşılık oluşturabileceğini belirtti. 

Bu konuda daha önce verilmiş mahkeme kararları da bulunuyor ve OGH bu davada da aynı yaklaşımı sürdürdü. 

Dolayısıyla bekleme süresinin kısaltılması, bu avantajın “ekonomik açıdan objektif bir değer taşıması” ve parasal olarak değerlendirilebilmesi halinde, bir devir ücretini haklı gösterebilir. 

Bu durumda söz konusu avantaj da yasa açısından “karşılık” kabul edilebilir. 

Dava henüz sonuçlanmış değil 

Şimdi bu değerlendirmeyi ilk derece mahkemesinin yapması gerekiyor. Dolayısıyla dava henüz tamamen sonuçlanmış değil. 

Gelecekte bu tür devir ücreti anlaşmalarının baştan itibaren daha şeffaf hazırlanması düşünülebilir. Yani yalnızca mobilyalara değil, benzeri maddi olmayan avantajlara da gerçekçi bir parasal değer biçilebilir. 

Hukuki bilgi 

Yeni kiracının, önceki kiracının konutu boşaltması karşılığında veya başka bir nedenle, eşdeğer bir karşılık olmaksızın ödeme yapmak zorunda bırakıldığı anlaşmalar geçersiz ve yasaktır. 

Bu düzenleme, Kira Yasası’nın (MRG) 27. maddesinin 1. fıkrasının 1. bendinde (§ 27 Abs. 1 Z 1 MRG) yer alıyor.| ©DerVirgül